Купить жилье в Испании: регионы, схема приобритения, ВНЖ, бюджет, налоги…

СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ:

  • Все, что вы хотели знать о испанской недвижимости, но не решались спросить
  • Кто решает купить жилье в Испании
  • Настоящему испанцу завсегда везде ништяк
  • Без бумажки ты букашка: купить жилье в Испании, чтобы получить ВНЖ и разрешение на работу
  • Не вся Испания одинаково полезна
  • Прежде, чем купить жилье в Испании проведите анализ
  • Поиск объекта недвижимости в Испании
  • Спланируйте бюджет
  • В преддверии покупки
  • Схема приобретения
  • Беру!
  • Заплати налоги и спи спокойно
  • В завершение

Все, что вы хотели знать о испанской недвижимости, но не решались спросить

Побывали в Испании? И уже не раз? Тянет, да? И это понятно. Солнце, воздух, вода, питание – все высшего качества. И ваша неиспанская душа в испанских пенатах разворачивается как нигде больше. Подумываете ли в ближайшее время или лет через надцать прикупить себе домик или квартиру в Испании? Желание похвальное. Значит, нужно разобраться с нюансами уже сейчас. Приступим?

В каком качестве рассматривают покупку жилья в Испании белорусы, украинцы или русские: как замораживание активов, способ заработать, возможность иметь дачу на побережье или заботу о старости? Чтобы узнать это, составим портреты среднестатистических покупателей.

Кто решает купить жилье в Испании

Чаще всего покупателями жилья становятся британцы (15,10%), французы (9,84%), русские (8,58%), бельгийцы (7,26%), немцы (7,01%) и шведы (5,63%). Это указывает на устойчивый поток интереса к испанской недвижимости, по крайней мере, из-за рубежа.

Если вы тот человек, кто с трепетом в душе хочет купить жилье в Испании, мы подскажем с чего вам лучше начать.

Русскоязычные владельцы недвижимости в Испании — весьма разношерстная публика. Условно разделим их на три группы:

  1. крупные бизнесмены, рассматривающие свои виллы в Испании в качестве вложения в недвижимость — пусть даже она и не вырастет в цене, зато будет являться некой подушкой безопасности;
  2. представители среднего класса, чей интерес в основном связан с апартаментами и домами;
  3. обычные рабочие, служащие и мелкие предприниматели, отложившие немного денег на жилье и смекнувшие, что их достаточно для покупки квартиры за рубежом.

Представители всех групп с удовольствием проводят отпуск на море в собственном жилище, тем более что аренда недвижимости в Испании стоит довольно дорого. Но как быть в оставшуюся часть года?

Бизнесмены нередко «ставят на паузу» обслуживание своих владений с целью экономии на коммунальных платежах, запирают их (иногда сдают под охрану) и оставляют в таком виде до следующего посещения или курортного сезона. Все остальные зарабатывают на аренде, которая через годик-другой позволяет многим перебраться из отдаленных районов на побережье Испании.

Настоящему испанцу завсегда везде ништяк

Далеко не все покупатели недвижимости в Испании приобретают ее для отдыха или бизнеса — многие решительно хотят связать с этой страной свою жизнь:

  • жены, дети и родители предпринимателей, которые ведут бизнес в своей стране, но жить планируют в Европе;
  • граждане, получающие стабильный доход на родине, например дивиденды, банковские проценты или арендную плату;
  • трудовые мигранты;
  • специалисты, чья деятельность носит дистанционный характер: программисты, веб-дизайнеры, «удаленные» бухгалтеры и многие другие.

Если вы купили жилье в Испании, а вам и членам вашей семьи не выдали ВНЖ, поскольку ее стоимость ниже полумиллиона евро, читайте эту статью дальше, чтобы узнать, как получить разрешение на работу и вид на жительство.

Без бумажки ты букашка: купить жилье в Испании, чтобы получить ВНЖ и разрешение на работу

Начнем с вида на жительство. Их в Испании несколько:

  • временный — допускает пребывание в стране от 90 дней до 5 лет;
  • постоянный — доступен для иностранцев, которые безо всяких эксцессов окончили «пятилетку» своего пребывания в Испании (требует продления каждые пять лет);
  • особый — выданный испанским Министерством внутренних дел на основании прошения о предоставлении убежища;
  • вид на жительство с целью воссоединения с близкими родственниками, которые являются резидентами страны (заявитель к моменту обращения должен проживать в Испании не менее года и иметь разрешение минимум на год вперед).

Запрос подается заявителем лично в Управление иностранных дел (Oficina de Extranjeros) или в управление полиции по будущему месту жительства. К заявлению необходимо приложить:

  • действующие паспорт и визу;
  • «криминальную историю» — справку, подтверждающую отсутствие проблем с законом в стране заявителя;
  • фотографии установленного образца;
  • медицинскую справку (certificado medico), если вы не предоставляли ее при получении визы, а также медицинскую страховку;
  • подтверждение соответствия уровня доходов определенному установленному государством уровню;
  • документы, подтверждающие родственные связи, — при воссоединении семьи.

Внимание! Мы намеренно пропустили один важнейший пункт, дабы выделить его особую значимость. Лица, претендующие на получение вида на жительство в Испании, должны доказать законность своего проживания в стране. Договор долгосрочной аренды или платежки, несомненно, подойдут, но мы ведь помним о дороговизне съема жилья в Испании. Да и вероятность принятия положительного решения о выдаче ВНЖ будет значительно выше, если заявитель предоставит свидетельство о владении собственностью.

Теперь по поводу разрешения на работу. Один из десяти типов разрешения на работу в случае принятия положительного решения выдается в Управлении иностранных дел (Oficina de Extranjeros), Управлении труда и иммиграции (Área de Trabajo e Inmigración), Главном управлении по делам иммиграции (Dirección General de Inmigración) или в консульском отделе у себя на родине.

Внушительное количество типов разрешений позволяет четко дифференцировать претендентов и строго обозначить их права и обязанности. Например, тип A предусматривает возможность работы в определенном регионе на протяжении девяти месяцев с учетом возможного продления, а внеочередное (Extraordinary) разрешение выдается на пять лет, предназначено для иностранцев, оказывающих положительное влияние на экономическое и культурное развитие Испании, и не накладывает ограничений на вид и локализацию профессиональной деятельности.

Как вы считаете, кому выдадут наиболее «кошерное» разрешение — арендатору на птичьих правах или тому, кто владеет собственными квадратными метрами в Испании?

Кстати, можно и вовсе не работать. В этом случае необходимо купить недвижимость в Испании, затем вы кладете на счет приличную сумму денег, ежемесячно подтверждаете доход на каждого из членов семьи — и вы обладатель ВНЖ без права осуществления коммерческой деятельности (permiso de residencia no lucrativo) и претендент на получение испанского гражданства.

Не вся Испания одинаково полезна

Ну конечно же, вся! Просто различные ее регионы соответствуют разным запросам покупателей. Хоть предложений и предостаточно — от Кастилии до Андалузии и Канарских островов, наиболее сбалансированным с точки зрения среднестатистического покупателя жилья считается Каталония.

Приведем лишь малую часть бесчисленного множества причин, по которым обращают внимание на недвижимость в Каталонии.

  • Столица Каталонии — Барселона: престиж жилья в этом городе даже не измеряется его стоимостью;
  • Коста-Брава и «золотой» берег Коста-Дорада — одни из самых интересных курортов испанского побережья;
  • Курорты, которые никогда не спят, и места спокойного отдыха равномерно; распределены по побережью Каталонии: на достаточном расстоянии, чтобы минимизировать взаимное влияние, но в то же время совсем недалеко друг от друга.

Наконец, стоимость жилья в Каталонии менее всего подвержена ценовым скачкам: кризис отразился на цене недвижимости в данном регионе ее падением примерно на 20%, что значительно меньше средних показателей по стране. Да и стартовавший с недавних пор рост стоимости первым был отмечен именно в Каталонии. Как говорится, самое время покупать!

Если вам нужно дешево, качественно и на море! Рекомендуем обратить внимание на предложения следующих регионов:

  • Коста-Бланка — лучшие квартиры и апартаменты в Испании на 200-километровой полосе пляжей в провинции Аликанте, раскинувшейся от северной Дении до южной Торревьехи;
  • Коста-дель-Соль — шикарные курорты с виллами и полями для гольфа, расположившиеся вдоль средиземноморского побережья Малаги и на восточной окраине провинции Кадис;
  • Коста-Тропикаль — регион, климат которого считается самым целебным в Европе, а приобретение пока еще недорогой недвижимости рассматривается как выгодный инвестиционный проект.

Все наиболее распространенные в Испании виды недвижимости (квартиры, дома, виллы, шале, апартаменты и даже целые отели) представлены покупателям и на Канарских, и на Балеарских островах. Цены здесь несколько выше в сравнении с предложениями материковой части, но нередко встречаются очень выгодные с точки зрения покупателя варианты.

Основными причинами, поддерживающими стабильно высокий спрос на покупку жилья в Испании у наших соотечественников, являются приемлемые цены, привлекательные условия кредитования и возможность приобретения жилья гражданами-нерезидентами. Согласитесь, купить жилье, пусть даже эконом-класса, на побережье Испании по цене, которая ниже стоимости квартиры, например, в Минске, — это просто удача.

Прежде, чем купить жилье в Испании проведите анализ

Выбор региона является очень важным фактором. Вы должны спросить себя:

  • Какая истинная причина покупки недвижимости в Испании и как это влияет на мой выбор места?
  • Какие мои основные приоритеты с точки зрения расположения?
  • Хочу ли я жить в глубинке, у моря или где-то посередине?
  • Как мои потребности изменятся через 10 лет?

В интернете множество советов по поиску и покупки жилья в Испании. Но лучше самому определить для себя ключевые критерии, и выбирать место исходя из потребностей.

Также может быть полезно, если вы найдете кого-то, кто уже искал для себя недвижимость подобным способом, и сможет дать вам несколько советов. Если у вас уже есть родственники или друзья в Испании, то у вас есть отличная отправная точка для выбора региона, который может быть интересен для вас.

Более популярной альтернативой является аренда жилья. Аренда недвижимости даже в течение двух недель, может предоставить вам хорошее понимание того, на сколько комфортно вы будете чувствовать себя в Испании, насколько доступны те или иные услуги, которые вы обычно используете.

Некоторые объекты можно арендовать с последующей покупкой. То есть вы арендуете недвижимость, а если вы захотели ее приобрести, то стоимость аренды уже войдет в стоимость покупки.

Поиск объекта недвижимости в Испании

После того, как вы определили приблизительно область, в которой бы вы хотели жить, определили сколько примерно вы можете потратить, то вы можете начать искать недвижимость в Испании. Вам нужно будет принять решения:

  • Предпочитаете ли вы новую или вторичную недвижимость;
  • Предпочитаете ли вы дом или квартиру;
  • Предпочитаете ли вы жилье с ремонтом или то, которое вы можете обустроить под свои вкусы.

Конечно, вы коснетесь и других вопросов, таких как площадь жилья, количество этажей и т.д. Многое будет зависеть от того, собираетесь ли вы жить там круглый год, или приезжать на сезон. Если вы не собираетесь жить там круглый год, то вы не будете склонны к большим площадям, которые нуждаются в постоянном обслуживании.

Но если вы планируете проживать в Испании круглый год, то вам потребуется больше места для нормальной жизни, для хранения вещей, возможно, даже гараж или навес для автомобиля.

Так же стоит обратить внимание на то, в какой по оживленности местности вы бы хотели жить. Возможно в оживленной шумной среде, где много народу и можно скоротать время. Или же вы предпочитаете быть в спокойном и более изолированном месте?

После того как вы нашли объекты, которые вас заинтересовали, то нужно посетить их и посмотреть в живую. Наиболее понравившийся объект стоит посетить в разное время суток, в разные дни недели. Решение о покупке дома является одним из самых важных, но рекомендовано делать с экспромтом этой области.

Если вы будете следовать этим советам, то вы не ошибетесь в выборе правильного жилья в Испании.

Спланируйте бюджет

Рассчитайте количество средств, которые вы можете потратить на жилье. Покупка недвижимости не только включает в себя стоимость самого дома. А также целый ряд дополнительных расходов, которые необходимо вписать в бюджет. Мы рекомендуем вам добавить 10% к стоимости имущества в качестве приблизительного ориентира.

Так, например, если ваша недвижимость стоит 100.000€, то вы будете нуждаться по крайней мере 110000 € для учета налогов на собственность и т.д.

Еще не стоит забывать о том, что после того, как вы станете гордым владельцем дома в Испании, вам будет нужно оплачивать ежегодные издержки. Убедитесь, что вам это по карману.

В преддверии покупки

Несмотря на высокую развитость рынка недвижимости и достаточно строгое законодательство, которое его регулирует, в Испании по-прежнему существует высокая вероятность столкнуться с недобросовестными застройщиками и агентами по недвижимости. Типичная ситуация — приобретение жилья в доме, строительство которого было осуществлено без соответствующего разрешения. Результат такой сделки один — снос и никакой компенсации.

Итак, вы выбрали объект, связались с продавцом или его агентством. Проведите ряд нехитрых проверок:

  • полномочий адвокатов и агентов недвижимости;
  • разрешения на строительство объекта, выданного органами местного самоуправления;
  • возможных задолженностей, «прикрепленных» к данной собственности (ипотека, налог на собственность, коммунальные платежи и т.д.);
  • соответствия заявленных характеристик реальным свойствам недвижимости.

Большая часть данной информации предоставляется в земельном кадастре (Registro de la Propriedad) по запросу, сделанному лично, по телефону, посредством электронной почты или факсимильной связи. Адреса ближайших офисов можно уточнить на сайте www.registradores.org.

Схема приобретения

Приобрести виллу, дом или купить квартиру в Испании можно даже без посещения этой страны: многочисленные посредники за относительно невысокое комиссионное вознаграждение (около 1 % стоимости сделки) готовы сделать все за вас. Однако мало кто приобретает зарубежную недвижимость, что называется, «по фотографии» на сайте недвижимости. Перед поездкой не помешает ознакомиться с типовой схемой покупки жилья в Испании, которая включает:

  • открытие счета в банке: процедура быстрая, но для ее ускорения лучше заручиться поддержкой кого-то из местных — родных, друзей или знакомых;
  • выбор недвижимости и ее проверка в государственном Реестре собственности;
  • подписание предварительного контракта с продавцом и оплата 20–30 % стоимости сделки;
  • нотариальное заключение сделки купли-продажи;
  • перевод оставшейся суммы на счет продавца, оплата услуг нотариуса (2 %), НДС (10 % — для новой, 7 % — для вторичной недвижимости), сборов и пошлин за регистрацию;
  • заключение договоров на оказание услуг коммунально-бытового обслуживания.

Итоговая сумма, включающая все расходы и платежи, превышает начальную стоимость недвижимости в Испании примерно на 10 %.

Важная информация! Оплату посреднических услуг осуществляет только продавец, а заключение договора купли-продажи с риэлторским агентством возможно только при наличии у последнего нотариально заверенной доверенности от владельца. Чтобы избежать непредсказуемых последствий, настоятельно рекомендуем не поскупиться и нанять адвоката.

Беру!

Сам процесс продажи испанской недвижимости обычно выглядит следующим образом:

  • подписание предварительного контракта (contrato privado de compravento);
  • перечисление покупателем на депозит около 10% стоимости жилья;
  • заключение договора купли-продажи (escritura de compravento) в нотариальной конторе;
  • окончательный расчет, регистрация собственности, уплата налогов и сборов.

Вот и все — берите ключи и владейте!

Заплати налоги и спи спокойно

Теперь о дополнительных расходах. Основную их часть составляет налог на недвижимость: в Испании — это налог на смену собственности (ITP), если она относится ко вторичному рынку, или НДС (IVA) — при приобретении нового жилья. Ставки: 5–10% для вторички (зависит от стоимости) и 10% для новостроек.

Оставшиеся расходы включают (% от стоимости недвижимости):

  • открытие счета в банке, комиссионное вознаграждение за перевод денежных средств — 0,5–1%;
  • гербовый сбор (Actos Jurí­dicos Documentados или AJD) — 1–1,5% (варьируется в зависимости от региона);
  • оплату нотариальных услуг — 0,5–2%;
  • вознаграждение юриста — 1–2%;
  • расходы на оплату услуг «своего» риэлтора — около 3%.

Особое внимание следует уделить налогу на прирост капитала, ставка которого составляет 21–27% (18% — для нерезидентов) от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретенного жилья. Пример: дешевое жилье в Испании, приобретенное вами, дорожает. Вы ее продаете и уплачиваете налог с той суммы, которую заработали на операциях с недвижимостью, за вычетом документально подтвержденных затрат на ремонт и благоустройство.

Почему мы подняли эту тему? Дело в том, что некоторые недобросовестные продавцы, желающие избежать уплаты налога на прирост капитала, убеждают покупателей указать в документах заниженную стоимость недвижимого имущества. Пойдете у них на поводу — столкнетесь с юридическими и экономическими проблемами в будущем.

«Ну что, теперь можно жить?» — спросите вы. Несомненно, только не забывайте о регулярных платежах в бюджет:

  • налог с недвижимости (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles или IBI) — 0,4–1,1% кадастровой стоимости;
  • налог на доходы (Impuesto sobre la Renta de No Residentes или IRNR) — 25% дохода с аренды или 25% от двух процентов кадастровой стоимости в случаях, когда владельцы не выступают в качестве арендодателей;
  • оплата членства в урбанизациях, сообществах владельцев и т.д. — бюджет и размер взносов утверждается на собрании;
  • страховые взносы — в Испании принято приобретать страховку на недвижимость, хоть страхование и является добровольным.

Остаются только коммунальные платежи, а также расходы на ремонт, техническое обслуживание и уборку.

Учтите все затраты при планировании и прежде, чем купить жилье в Испании объективно соотнесите их со своими возможностями. Если же недвижимость будет сдаваться в аренду, то вам не о чем волноваться: арендная плата, как правило, позволяет покрыть все расходы, ипотечные платежи, да еще и получить прибыль.

В завершение

Несмотря на кажущуюся простоту схемы приобретения недвижимости, купить хорошее жилье в Испании недорого не так просто: существует множество подводных камней, обойти которые могут помочь только профессионалы.

Купить жилье в Испании выгодно с любой точки зрения: бизнеса, здоровья, планов на будущее, заботы о детях и родителях.

Понравилась статья? Поделитесь своими впечатлениями или расскажите о своем опыте.